Kira uyuşmazlığı nedir?
Uygulamada sıkça karşılaşılan kira uyuşmazlıkları; kira bedelinin tespiti, kiracının tahliyesi davası ve kira uyuşmazlıklarından kaynaklı tazminat davasıdır. Kira bedelinin tespiti davası, kiracı veya kiraya veren tarafından açılabilen ve yeni kira yılında kira bedelinin belirlenmesi sağlayan davadır. Tahliye davası ise kanun metninde yer alan dava sebepleriyle sınırlı olacak şekilde kiracının tahliyesini sağlayan davadır. Kira uyuşmazlıklarından kaynaklanan tazminat davası ise kiralananın ayıbı ya da kiracının verdiği maddi ve manevi zararların tazmini amaçlayan alacak davasıdır.
Kiracının hakları nelerdir?
Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Bu kapsamda konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracılar, tespit edilen kira artış oranının kanuni sınırlar çerçevesinde kalmaması halinde hukuki korumadan yararlanabilecektir. Taraflar arasında bir oran belirlenmişse de, kanuni sınırın üstünde belirlenmiş olan oran geçersiz sayılacak; kira artışına esas alınacak oran kanuni sınır kabul edilecek ve bu doğrultuda kira bedeli belirlenmiş olacaktır.
Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.
Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez.
Kira uyuşmazlığı davası nasıl açılır?
Kiradan kaynaklanan uyuşmazlıklar için 01.09.2023 tarihinde zorunlu arabuluculuğun kapsamı genişletilmiştir. Bu kapsamda; Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar, 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar ve Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar dahil edilmiştir.
7445 sayılı Kanun’un 37’nci maddesi ile Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na 01.09.2023 tarihinde eklenen 18/B maddesinin birinci fıkrasının a bendine göre İcra ve İflas Kanunu uyarınca kiralanan taşınmazların ilamsız tahliyesi hariç olmak üzere, arabuluculuğa elverişli nitelikte olan tüm kira uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması zorunlu hale getirilmektedir. Kira davalarında arabuluculuğun dava şartı olabilmesi için taşınır ya da taşınmaza ilişkin bir kira sözleşmesi olması kanunda ayrıca düzenlenmemiştir. Bu nedenle gerek taşınırların kiralanmasına ilişkin sözleşmelerden kaynaklanan uyuşmazlıklarda gerekse de taşınmazların kiralanmasına ilişkin sözleşmelerden kaynaklanan uyuşmazlıklarda da dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması zorunluluğu öngörülmektedir.
Kiralananın tahliyesi hususunda imzalanan taahhütler hakkında
Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
Kanun ve güncel Yargıtay içtihatları ışığında tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesi ile aynı tarihte düzenlenmesi taahhütnameyi geçersiz hale getirecek olup hatta kanun koyucu kiralananın kiracıya tesliminden sonra taahhütnamenin düzenlenmesini aramaktadır.
Yargıtay’ın güncel içtihatları uyarınca taahhüdün kiralananın tesliminden önce verildiği veya taahhütnamede yazılı tarihin sonradan kiraya veren tarafından doldurulduğu iddiasını ispat yükü kiracının üzerinde olacaktır.
Yargıtay HGK’nun 2017/975 E., 2021/1108 K. sayılı ve 28.09.2021 tarihli ilamında;
“Kira sözleşmesinin yapılması sırasında tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü alınması durumunda, bu belgenin kiralananın teslimi öncesinde tarihlerinin boş olarak verildiği ve anlaşmaya aykırı olarak sonradan tamamlandığına ilişkin savunmanın kanıtlanması gerekir. Bu şekilde yani düzenleme ve boşaltma tarihlerinin sonradan tamamlanması belgenin geçersizliğini gerektirmediği gibi bu tarihlerin anlaşmaya aykırı olarak tamamlandığına ilişkin iddia kiracı tarafından ispatlanmalıdır.” denilmek suretiyle bu husus vurgulanmıştır. Yargıtay kiracıların boş bir tahliye taahhütnamesine imza atmaları durumunda, bunun sonuçlarına kiracıların katlanması gerektiği yönünde kararlar vermektedir.
